全國賣地收入增速加快，但三四線城市仍下滑
發布時間：2019/9/24 8:59:09 瀏覽次數：53914 來源： 第一財經 cjjt-fdc
2019年以來，受棚改規模收緊及部分需求被提前透支情況下，三四線城市土地市場表現不及去年。
土地供應多寡關乎樓市走勢，最新官方數據顯示，全國土地出讓收入已經由降轉增，房地產用地供應總量逼近去年同期，但三線城市下降較大。
自然資源部數據顯示，今年1-8月，全國房地產用地供應8.23萬公頃，同比略減1.6%。從最近3個月的房地產供地數據來看，盡管前8月全國房地產和住宅用地供應同比有所減少，但減幅逐月收窄；重點城市中，一線城市房地產和住宅用地供應同比保持增加態勢，且增幅逐月擴大。
分城市來看，一線城市房地產和住宅用地同比均有所增加。今年1-8月70個大中城市房地產用地供應3.07萬公頃。一、二、三線城市房地產用地供應同比分別增加6.2%、增加1.9%、減少9.0%，住宅用地供應同比分別增加19.6%、增加1.4%、減少13.6%。而財政部數據顯示，今年前8月全國土地出讓收入已經超過了3.7萬億元，同比增幅比7月份進一步加快。
部委調控土地市場
縱觀年初至今，國內土地市場經歷了從低迷到迅速升溫以及回落的幾個階段，當前土地市場降溫跡象較為明顯。
中原地產研究中心數據顯示，今年8月份全國70大中城市（對應國家統計局公布的70個房價城市）合計土地成交1057宗，成交土地金額2501億元，土地成交溢價率只有8%，相比之前幾個月有明顯下調，從土地市場情況看，最近房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。
中原地產首席分析師張大偉認為，整體來看，今年1-2月份各地土地市場較為低迷，隨著春節后信貸市場增量增加，房企融資難度有所降低，4月份開始部分城市土地市場出現了復蘇苗頭，一二線城市土地市場連續升溫，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。
穩地價是2019年房地產調控的一個重要目標，二季度以來土地市場的快速升溫引起了監管部門的注意，相關部委陸續出手。
今年4月，為實現因城施策、分類調控目標，保持住宅用地供應穩定，引導市場預期，自然資源部辦公廳下發通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。
通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），商品住房庫存消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。
另一承擔房地產市場調控職責的住建部，四五月份也開始對部分地價、房價上漲過快的城市進行了預警。
到了7月份，房地產信托與海外融資方面連續出臺新政，均對房地產拿地政策造成了一定影響。此后，熱點土地溢價率開始出現了下調，8月份70大城市的經營性土地流標土地明顯增加，總數達72宗為年內最高。
“土地市場與樓市一樣，只允許出現小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。”張大偉稱，8月來土地市場進入快速退燒階段。
中原地產數據顯示，房企拿地數據方面也出現了較為明顯的下降，8月份主要房企拿地明顯減少，國內只有8家企業拿地金額超過了50億元，其中最高的是萬科150億元，其次是保利92億元，金茂68億元，新鴻基66億元，華潤64億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，今年二季度中央對于部分城市地價過熱現象給予了高度關注，政策基本面重新收緊，尤其是融資市場的收緊特征最為明顯，這使得三季度房企購地更為理性。
三四線城市降溫明顯
近幾年，中國樓市的區域特色愈加明顯，房地產市場走勢出現分化，房企對非優質土地定價出現下調。但對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。
在一二線土地市場保持較高熱度的同時，三四線城市土地市場則出現回落跡象。從一些統計數據來看，2019年以來，受棚改規模收緊及部分需求被提前透支影響，三四線城市土地市場表現不及去年。今年1-8月三線城市房地產用地供應同比減少9.0%，住宅用地供應同比減少13.6%。
上海易居房地產研究院最新一期《中國百城宅地成交報告》顯示，2019年1-9月份，64個三四線城市住宅用地成交面積為14488萬平方米，同比下降7.1%。與一二線城市的走勢略有差異，三四線城市宅地市場的降溫特征較為明顯，近兩個月年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大，進一步體現了市場降溫的特征。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從1-8月份全國百城住宅用地交易市場來看，受政策管控、市場預期等影響，相關購地增速曲線略有下行，充分體現了宅地交易市場降溫的態勢。而從結構上看，三四線城市的降溫趨勢更為明顯，和此類城市當前重新面臨庫存積壓的問題是相關的。
“從原因上看，當前三四線城市住宅交易市場降溫，重新面臨去庫存的壓力，這會打擊房企補充宅地的積極性；同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地。”嚴躍進稱。
賣地收入增速加快
全國層面房地產供地量的趨穩，也影響到了土地出讓收入的變化。
從今年4月份開始，財政部每月公布的財政收支情況中，不再披露國有土地使用權出讓收入的具體金額，僅發布同比變動情況。從過去數月的數據來看，土地出讓收入在經歷年初的下降后，已經在7月份實現了同比增長，并且在8月呈現加速增長態勢。
財政部數據顯示，今年1-8月累計，全國土地出讓收入同比增長4.2%。而今年1-7月則是同比增長3.1%。
2018年前8月國有土地使用權出讓收入為37009億元。2018年全年則達65096億元，同比增長25%，總額創下歷史新高。
在今年年初，出于對2018年下半年開始的土地市場遇冷，土地流拍現象增多的“擔憂”，多地在編制2019年政府基金性收入預算時，還紛紛下調今年的土地出讓收入預期。
嚴躍進表示，當前對于穩地價的管控非常嚴厲，近期部分熱點城市也積極開展銀行系統大檢查，其中一項內容就是檢查是否存在違規資金進入購地市場。
“預計9月份住宅用地市場以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大，所以預計房企拿地會偏保守和趨于理性。當然，需要看9月份‘普降+定向降準’政策的效應。若是住宅交易活躍度有明顯上升，那么四季度房企認購住宅用地的積極性或會有所增加。”嚴躍進稱。
自2011年至2018年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元和65096億元。
距離年底還有四個月，如能保持當前態勢，2019年全年土地出讓收入有望再度超過6萬億元。
