經濟普查中的“房地產”：14年間營收漲8倍、負債漲16倍
發布時間：2019/11/22 9:49:01 瀏覽次數：55094 來源： 時代周報 cjjt-fdc
11月20日，第四次全國經濟普查成果公布。數據顯示，截至2018年末，全國房地產業企業法人單位全年實現營業收入143696.0億元，負債合計889489.2億元。
自2004年末（第一次全國經濟普查）以來，14年間，全國房地產業營業收入上漲了8.75倍——根據第一次全國經濟普查結果，2004年房地產業企業法人單位主營業務收入為14740.6億元。同時，全國房地產業負債上漲了16.56倍——根據第一次全國經濟普查結果，房地產業企業法人單位負債合計為50653.0億元。
從房地產開發經營法人單位數據來看，比例相差無幾。
根據第四次全國經濟普查數據成果，截至2018年末，房地產開發經營法人單位全年實現營業收入125718.4億元，2004年第一次全國經濟普查時，這一數據為13315.0億元，14年間增長8.44倍；在負債方面，截至2018年末，房地產開發經營法人單位負債為787264.7億元，2004年為45784.1億元，負債增長16.20倍。
流動性承壓， 中小房企相繼倒閉
同策研究院總監張宏偉表示，“2008年金融危機后，為提振經濟，當時整個市場上的資金比較寬松，企業紛紛加杠桿。另外在房地產開發行業，2016年下半年開始，一二三四線城市均進入板塊輪動，出現了一個市場快速上行的窗口，各房企為了獲得市場，紛紛踏著市場上行的浪而行，加杠桿以提升自己的業務規模。”
加杠桿的結果顯而易見，隨著資金環境收緊、市場下行，房企“如履薄冰”。
“目前我國提出‘三去一降一補’來降杠桿，但是總體而言，降杠桿是比較難的。當前國企的杠桿率已經有所降低，但是民營企業的杠桿率仍舊較高。在房企方面，同樣是加杠桿容易降杠桿難，現在房企過去加的杠桿仍未完全去掉或降下來。隨著資金環境收緊、市場面臨下行，不斷有房企收縮拿地和自身規模，以保障企業運行。另外，也不乏有房企爆出債務違約等問題。比如今年寧波的房企銀億，以及上海的房企三盛宏業等。”張宏偉表示。
今年10月21日，上海民營房企三盛宏業上海、舟山等區域部分員工因理財產品逾期兌付，前往上海三盛宏業總部“堵門”討要說法引發大眾關注，從而也讓三盛宏業資金鏈承壓、項目停工等問題暴露在陽光下。無獨有偶，曾以房地產發家并成為寧波首富的熊續強也受困于流動性危機，于6月14日正式申請了破產重整。
根據今年上半年上市房企半年報梳理，2019年上半年，房地產上市企業凈負債率為82.7%，雖較2018年同期有所下降，但仍處于較高位置。危機還在蔓延。數據顯示，今年以來，截止11月15日，全國已有453家房地產開發商宣布破產倒閉，倒閉數量超過去年全年的數量。
中介行業擴張逾兩倍
除了負債情況，第四次全國經濟普查數據還顯示，近五年我國房地產中介服務行業發展迅猛。
2018年末，全國共有房地產業企業法人單位74.2萬個，比2013年末增長119.5%；共有房地產業企業法人單位的從業人員為1263.5萬人，比2013年末增長44.0%。
分行業來看，房地產中介服務行業增長明顯。數據顯示，2018年末，房地產中介服務企業20.6萬個，比2013年末增長212.7%。另外，在從業人員方面，房地產中介服務企業就業人數為158.3萬人，比2013年末增長103.9%。
對比之下，房地產開發經營企業規模擴張幅度明顯弱勢。數據顯示，截至2018年末，全國房地產開發經營企業法人單位數量為20.6萬個，比2013年末增長55.6%，在從業人員方面，房地產開發經營企業從業人員為371.5萬人，比2013年末增長了10.9%。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析指出：“房地產開發行業是資金密集型行業，中介服務行業是人員密集型行業。近年來，在房地產市場尤其是二手房市場發展的背景下，房地產中介服務企業和從業人員都呈現了規模擴張。”
數據顯示，二手房交易在我國房地產市場交易中的比重正不斷增加。
2012-2018年，中國二手房交易規模呈現波動上升趨勢。縱觀2018年全年，全國二手房銷售額為6.53萬億元，同比增長11.5%。占比方面，2018年中國住宅商品房的銷售額為12.64萬億元，其中二手房交易規模占比34.1%。
在北上廣深等一線城市，二手房交易占比更是超過一半。中指研究院數據顯示，截止2018年末，北京、廈門、深圳等城市二手房銷售套數占整體商品房銷售比重已達70%左右，大連、南京、無錫、上海、廣州、寧波等城市二手房銷售套數占比也已超過50%。
“中介服務企業及從業人員增加是大勢所趨。”國仕英指出，“目前二手房交易規模越來越大，對中介服務企業及從業人員的需求越來越多。另外，中介服務行業逐漸發展規范，也會吸引更多的人進入中介行業工作。”
